jueves, 19 de junio de 2014
lunes, 16 de junio de 2014
En Maipú priman casas para segmentos medios
A diferencia de lo que sucedía en años anteriores, la actual oferta de casas en Maipú apunta principalmente a los segmentos medios. Y es que de los 13 proyectos que existen en este momento, solo uno está orientado al segmento medio-bajo.
Esteban González, socio y director de Estudios de AGS Visión Inmobiliaria, explica que la oferta en esta comuna es dinámica, aunque estrecha en cuanto a proyectos y programas. "Se han solicitado nuevos permisos de edificación, al menos cinco desde enero".
Destaca que es un mercado maduro, con más de 525 mil habitantes (Censo 2012), y que actualmente continúa con una expansión periférica, acompañada de una buena dotación de servicios y conectividad. "Se estima un consumo de suelo anual de 65,4 hectáreas en la última década, lo cual debería disminuir en el mediano plazo, producto de la escasez de suelo urbano sin condiciones".
Según datos de esta consultora, el grueso de la oferta en Maipú corresponde a casas de dos pisos, pareadas, con 3 dormitorios y 2 baños, superficie construida entre 70 m² y 124 m² y valores desde 2.000 UF a 5.000 UF. Los ritmos de venta promedian las cinco unidades al mes, siendo el rendimiento más alto en zonas centrales ya consolidadas, bien dotadas de servicios y equipamientos.
Sector preferido
De los 13 proyectos que actualmente están en venta en Maipú, seis se ubican en la zona comprendida entre la Autopista del Sol, Silva Carvallo y Camino a Melipilla.
Y es que este sector se encuentra muy bien conectado a comercios y servicios, ya que por el Camino a Melipilla está a 15 minutos de Mall Plaza Oeste y a 11 minutos de la Plaza de Maipú y por la Autopista del Sol a 20 minutos del centro de Santiago, siendo de los preferidos para la venta de casas. "Por otro lado, el escaso suelo urbano sin condiciones es en el que se puede desarrollar", destaca González.
En relación a lo anterior, precisa que el suelo para vivienda en esta comuna es muy escaso, por lo que las mayores proyecciones estarían cercanas a las áreas periféricas anteriormente descritas como de mayor interés y, a futuro, se vislumbra la posibilidad de densificar zonas pericentrales con alturas medias.
"En el largo plazo, Maipú podría volver a ser relevante en consumo de suelo, principalmente una vez que los proyectos de Zonas Urbanas Condicionadas recientemente aprobadas por el regulador intercomunal entren formalmente al mercado, lo cual es aún una gran incertidumbre".
Precios suben
De acuerdo al Indicador de Calidad de Vida Urbana, realizado por el Instituto de Estudios Urbanos de la Universidad Católica, Maipú año a año sube de posición.
En este sentido, José Valdés, broker owner de Re/Max Urbe, asegura que las autopistas que facilitan la conectividad y las cinco estaciones de Metro (Plaza de Maipú (terminal) - Santiago Bueras - Intermodal Del Sol - Monte Tabor y Las Parcelas) impulsan y motivan a desarrollar proyectos inmobiliarios que no eran pensados antes de estos cambios estructurales en la comuna.
"Maipú es una de las comunas que ha experimentado un aumento mayor en el precio de las propiedades en los últimos cinco años. Los valores de las propiedades nuevas y usadas tuvieron en el último año un aumento de un 10% en promedio, donde la gran demanda que existe sigue siendo dentro de sus mismos habitantes".
Destaca que Maipú sigue privilegiando la construcción de casas por sobre la de departamentos, "cosa que no es lo habitual en el Gran Santiago; no obstante, la demanda supera la oferta y los proyectos de departamentos están ganando terreno en la comuna".
Esteban González, socio y director de Estudios de AGS Visión Inmobiliaria, explica que la oferta en esta comuna es dinámica, aunque estrecha en cuanto a proyectos y programas. "Se han solicitado nuevos permisos de edificación, al menos cinco desde enero".
Destaca que es un mercado maduro, con más de 525 mil habitantes (Censo 2012), y que actualmente continúa con una expansión periférica, acompañada de una buena dotación de servicios y conectividad. "Se estima un consumo de suelo anual de 65,4 hectáreas en la última década, lo cual debería disminuir en el mediano plazo, producto de la escasez de suelo urbano sin condiciones".
Según datos de esta consultora, el grueso de la oferta en Maipú corresponde a casas de dos pisos, pareadas, con 3 dormitorios y 2 baños, superficie construida entre 70 m² y 124 m² y valores desde 2.000 UF a 5.000 UF. Los ritmos de venta promedian las cinco unidades al mes, siendo el rendimiento más alto en zonas centrales ya consolidadas, bien dotadas de servicios y equipamientos.
Sector preferido
De los 13 proyectos que actualmente están en venta en Maipú, seis se ubican en la zona comprendida entre la Autopista del Sol, Silva Carvallo y Camino a Melipilla.
Y es que este sector se encuentra muy bien conectado a comercios y servicios, ya que por el Camino a Melipilla está a 15 minutos de Mall Plaza Oeste y a 11 minutos de la Plaza de Maipú y por la Autopista del Sol a 20 minutos del centro de Santiago, siendo de los preferidos para la venta de casas. "Por otro lado, el escaso suelo urbano sin condiciones es en el que se puede desarrollar", destaca González.
En relación a lo anterior, precisa que el suelo para vivienda en esta comuna es muy escaso, por lo que las mayores proyecciones estarían cercanas a las áreas periféricas anteriormente descritas como de mayor interés y, a futuro, se vislumbra la posibilidad de densificar zonas pericentrales con alturas medias.
"En el largo plazo, Maipú podría volver a ser relevante en consumo de suelo, principalmente una vez que los proyectos de Zonas Urbanas Condicionadas recientemente aprobadas por el regulador intercomunal entren formalmente al mercado, lo cual es aún una gran incertidumbre".
Precios suben
De acuerdo al Indicador de Calidad de Vida Urbana, realizado por el Instituto de Estudios Urbanos de la Universidad Católica, Maipú año a año sube de posición.
En este sentido, José Valdés, broker owner de Re/Max Urbe, asegura que las autopistas que facilitan la conectividad y las cinco estaciones de Metro (Plaza de Maipú (terminal) - Santiago Bueras - Intermodal Del Sol - Monte Tabor y Las Parcelas) impulsan y motivan a desarrollar proyectos inmobiliarios que no eran pensados antes de estos cambios estructurales en la comuna.
"Maipú es una de las comunas que ha experimentado un aumento mayor en el precio de las propiedades en los últimos cinco años. Los valores de las propiedades nuevas y usadas tuvieron en el último año un aumento de un 10% en promedio, donde la gran demanda que existe sigue siendo dentro de sus mismos habitantes".
Destaca que Maipú sigue privilegiando la construcción de casas por sobre la de departamentos, "cosa que no es lo habitual en el Gran Santiago; no obstante, la demanda supera la oferta y los proyectos de departamentos están ganando terreno en la comuna".
OBRAS DE MEJORAMIENTO
Actualmente en Maipú se están implementando algunas obras y otras están en estudio. Entre las primeras destacan el hospital de Maipú, plan de ciclovías de 8 Km, boulevard gastronómico -entre el Templo Votivo de Maipú y la plaza de la comuna-, renovación del mercado municipal y Vivo Outlet Maipú. Están en estudio, la conexión vial Ruta 78 hasta Ruta 68, que permitirá conectar de forma expedita Maipú y Pudahuel, además de recoger el flujo proveniente de las rutas 68 y 78, y el ensanche tercera pista Ruta 78 y telepago de peajes vía Tag.
¿Cómo saber si el tiempo de vacancia es normal en el arriendo de propiedades?
No es lo mismo colocar una propiedad en arriendo en verano que en otra época del año. Y también influye mucho el público objetivo al cual va dirigida. En todo caso, hay factores que pueden estar perjudicando la gestión, señalan los expertos.
¿Cómo saber si el tiempo que una propiedad en arriendo lleva vacío es normal? ¿Cuándo hay que preocuparse?
No es tarea fácil.
Señala Silvina Stanzione, Broker Owner RE/MAX One, que el principal factor que afecta los períodos de vacancia es, principalmente, el valor fuera de mercado que desea recibir el propietario, que sobrevalora la renta estimativa que busca obtener.
"De igual forma, el período del año en que se comienza la gestión de arriendo es fundamental. Hay que tener en cuenta que los momentos de mayor movimiento son el período de verano y entrada al segundo semestre, por los movimientos de población tanto en chilenos como extranjeros debido a calendario escolar", indica la ejecutiva.
A su vez, señala, la situación varía según el tipo de propiedad de que se trate, su destino o su precio.
"Según el tipo de propiedad se debe tener un tiempo estimativo que puede durar su vacancia. Las de menor rango de valor tienen un mercado más variado. Por lo tanto el movimiento de público es mayor y con esto su arriendo más rápido. No así propiedades de valores aproximados a 150 UF mensuales, que tienen un mercado objetivo más reducido, normalmente requeridas por ejecutivos de grandes empresas extranjeros, en lo que el período de vacancia es más alto".
Criterios básicos
Respecto de las propiedades comerciales, indica la especialista que "según un estudio de la consultora Real Source los arriendos de locales en el sector oriente han sufrido disminuciones en la vacancia de 0,5 puntos base".
Ahora, ¿cuáles son los períodos de vacancia aceptados por los corredores o propietarios como normales? ¿Cuándo hay que preocuparse?
Los tiempos de espera tienen directa relación con el tipo de propiedad y la época del año en que comience la gestión inmobiliaria. Para una propiedad de 25 UF de arriendo mensual se debe contar con un tiempo estimativo de 2 meses para su arriendo y para una casa de lujo, 6 meses aproximadamente, señala la especialista.
Factor económico
Agrega que pese a la desaceleración económica no se observan aún cambios significativos en los períodos de vacancia.
"El mercado, en general, se mantiene igual que años anteriores".
¿Qué actos pueden realizarse para revertir una vacancia considerada prolongada? ¿Cómo no caer en la desesperación realizando con ello un mal negocio?
"En general, no se ha notado un cambio en las vacancias. Pero en caso de que esta se prolongue habría que hacer una nueva evaluación comercial, dependiendo del momento que viva la economía del país y, por lo tanto, el mercado", indica.
Dicho lo anterior, señala, "lo importante es contratar una buena asesoría. Se deben evitar aquellas centradas solo en la propiedad, no así las enfocadas en la importancia del cliente y cómo fidelizarlo".
Señala la experta que se puede reducir el margen de vacancia al elegir un corredor idóneo, conocido, con cierta experiencia y trayectoria. "Por ejemplo, para arriendos habitacionales, que tenga conexión con empresas de relocación en el caso de extranjeros, herramientas de publicación, manejo y conocimiento de las zonas atractivas para el mercado objetivo, contratos con extranjeros, cláusulas especiales, Ojalá que trabaje la propiedad en exclusiva y con administración, o sea, que tenga en su oficina personal dedicado a arriendos".
Agrega que en el caso de arriendos comerciales es clave poseer una cartera activa de clientes empresas (bancos, farmacias, empresas en general). "En definitiva, dedicarse seriamente al giro, y mantenerse siempre a la vanguardia de las tendencias y necesidades de los clientes, para así lograr tener clientes en espera por propiedades disponibles para el arriendo inmediatamente salga al mercado. En conclusión, anticiparse y trabajar las propiedades".
ESTRATEGIAS NECESARIAS
Para revertir una vacancia considerada ya excesiva, se pueden tomar varias medidas.
La principal, señalan los expertos, es estudiar si el precio es adecuado a la realidad del mercado. Y también se pueden realizar acciones como mejorar la presentación del lugar -si está muy deteriorado- o realizar acciones de márketing si el período del año no es el mejor para arrendar.
¿Cómo saber si el tiempo que una propiedad en arriendo lleva vacío es normal? ¿Cuándo hay que preocuparse?
No es tarea fácil.
Señala Silvina Stanzione, Broker Owner RE/MAX One, que el principal factor que afecta los períodos de vacancia es, principalmente, el valor fuera de mercado que desea recibir el propietario, que sobrevalora la renta estimativa que busca obtener.
"De igual forma, el período del año en que se comienza la gestión de arriendo es fundamental. Hay que tener en cuenta que los momentos de mayor movimiento son el período de verano y entrada al segundo semestre, por los movimientos de población tanto en chilenos como extranjeros debido a calendario escolar", indica la ejecutiva.
A su vez, señala, la situación varía según el tipo de propiedad de que se trate, su destino o su precio.
"Según el tipo de propiedad se debe tener un tiempo estimativo que puede durar su vacancia. Las de menor rango de valor tienen un mercado más variado. Por lo tanto el movimiento de público es mayor y con esto su arriendo más rápido. No así propiedades de valores aproximados a 150 UF mensuales, que tienen un mercado objetivo más reducido, normalmente requeridas por ejecutivos de grandes empresas extranjeros, en lo que el período de vacancia es más alto".
Criterios básicos
Respecto de las propiedades comerciales, indica la especialista que "según un estudio de la consultora Real Source los arriendos de locales en el sector oriente han sufrido disminuciones en la vacancia de 0,5 puntos base".
Ahora, ¿cuáles son los períodos de vacancia aceptados por los corredores o propietarios como normales? ¿Cuándo hay que preocuparse?
Los tiempos de espera tienen directa relación con el tipo de propiedad y la época del año en que comience la gestión inmobiliaria. Para una propiedad de 25 UF de arriendo mensual se debe contar con un tiempo estimativo de 2 meses para su arriendo y para una casa de lujo, 6 meses aproximadamente, señala la especialista.
Factor económico
Agrega que pese a la desaceleración económica no se observan aún cambios significativos en los períodos de vacancia.
"El mercado, en general, se mantiene igual que años anteriores".
¿Qué actos pueden realizarse para revertir una vacancia considerada prolongada? ¿Cómo no caer en la desesperación realizando con ello un mal negocio?
"En general, no se ha notado un cambio en las vacancias. Pero en caso de que esta se prolongue habría que hacer una nueva evaluación comercial, dependiendo del momento que viva la economía del país y, por lo tanto, el mercado", indica.
Dicho lo anterior, señala, "lo importante es contratar una buena asesoría. Se deben evitar aquellas centradas solo en la propiedad, no así las enfocadas en la importancia del cliente y cómo fidelizarlo".
Señala la experta que se puede reducir el margen de vacancia al elegir un corredor idóneo, conocido, con cierta experiencia y trayectoria. "Por ejemplo, para arriendos habitacionales, que tenga conexión con empresas de relocación en el caso de extranjeros, herramientas de publicación, manejo y conocimiento de las zonas atractivas para el mercado objetivo, contratos con extranjeros, cláusulas especiales, Ojalá que trabaje la propiedad en exclusiva y con administración, o sea, que tenga en su oficina personal dedicado a arriendos".
Agrega que en el caso de arriendos comerciales es clave poseer una cartera activa de clientes empresas (bancos, farmacias, empresas en general). "En definitiva, dedicarse seriamente al giro, y mantenerse siempre a la vanguardia de las tendencias y necesidades de los clientes, para así lograr tener clientes en espera por propiedades disponibles para el arriendo inmediatamente salga al mercado. En conclusión, anticiparse y trabajar las propiedades".
ESTRATEGIAS NECESARIAS
Para revertir una vacancia considerada ya excesiva, se pueden tomar varias medidas.
La principal, señalan los expertos, es estudiar si el precio es adecuado a la realidad del mercado. Y también se pueden realizar acciones como mejorar la presentación del lugar -si está muy deteriorado- o realizar acciones de márketing si el período del año no es el mejor para arrendar.
viernes, 30 de mayo de 2014
RE/MAX Chile celebró jornada de capacitación y gala de premiación
Con la presencia de más de 160 personas entre agentes, dueños de oficina, invitados internacionales y miembros de la red RE/MAX de Perú, Argentina, Paraguay, Bolivia, Estados Unidos y obviamente Chile, RE/MAX Chile, realizó su jornada de capacitación y gala de premiación en las instalaciones del centro de eventos Espacio Riesco.
La jornada contemplaba talleres y charlas durante la mañana y en la tarde para agentes y dueños de oficina, donde se expusieron las temáticas más relevantes del mercado inmobiliario en Chile y en Latinoamérica. Así mismo, el evento contemplo talleres de coaching motivacional que fueron orientados a desarrollar las herramientas personales de los participantes para aumentar sus logros y desafíos en la gestión inmobiliaria y de corretaje de propiedades.
En la noche el evento se cerró con una cena de gala que sirvió para llevar a cabo la ceremonia de premiación de los mejores agentes y oficinas en su gestión del año 2013.
Víctor Danús, director regional de RE/MAX Chile señaló que la participación fue de un gran compromiso y entrega, lo que permitió el éxito de la jornada y la idea es poder desarrollar este evento el próximo año en una jornada doble y con una convocatoria mayor a la de este año.
Más Fotos ver acá
miércoles, 30 de abril de 2014
Finaliza nuestro primer Succeed 2014
20 nuevos alumnos de nuestro curso Succeed finalizaron sus 2 meses de capacitación. Fueron 8 jornadas extensas de mucho trabajo, estudio, compromiso y dedicación que este miércoles 30 de abril llegaron a su término. En este curso participaron agentes y brojers de RE/MAX One, RE/MAX City, RE/MAX Group, RE/MAX Urbe, RE/MAX Plus, RE/MAX Inversión, RE/MAX Gold Rancagua y RE/MAX Pro La Serena.
Felictaciones a los graduados y mucho éxito en sus gestiones. Esperamos que lo aprendido les sea de utilidad y les ayude a su desarrollo como agentes. Nuestro próximo curso comineza el miércoles 14 de mayo.
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martes, 29 de abril de 2014
BIENVENIDO RE/MAX ORIENTE A LA RED
Tenemos el agrado de informarles que hoy contamos con una nueva franquicia en la ciudad de Santiago, sector Los Dominicos y sus brokers son dos socios los que en los próximos meses abrirán la oficina RE/MAX Oriente, ubicada en General Blanche 8829, Las Condes.
Los dos nuevos miembros de nuestra familia RE/MAX son Ricardo Figueroa (Ingeniero Civil) y Santiago Prado (Ingeniero Civil), ambos con vasta trayectoria y experiencia profesional y empresarial.
Queremos darles la más cordial bienvenida a nuestra familia y desearles mucho éxito en este nuevo camino que inician. Para los que quieran saludarlos y contactarse con ellos lo pueden hacer a los siguientes emails mientras obtienen sus emails corporativos:
ricardofigueroav@me.com (Ricardo Figueroa)
stgo.prado@gmail.com (Santiago Prado)
RE/MAX Pro La Serena, Inaugura su Oficina
El Viernes 25 de abril recién pasado, estuvimos presentes en la inauguración de nuestra oficina RE/MAX Pro de La Serena. Julio Gajardo y Patricia Rivera, en compañía de su equipo de agentes prepararon un gran ambiente y una gran fiesta para acoger calidamente a todos sus invitados.
En la oportunidad, pudimos elevar nuestro globo aerostático y se contó con la presencia de muchos miembros de diferentes oficinas de la familia RE/MAX, de ejecutivos de bancos, clientes, inversionistas, familiares y amigos.
La nueva oficina RE/MAX Pro, está ubicada en pleno centro de La Serena en Pedro Pablo Muñoz 580, La Serena.
A Julio y Patricia y obviamente también a todo su equipo, les deseamos todo el éxito y prosperidad en el desarrollo de esta nueva oficina. Vamos por Más!!!!
Ver fotos acá
En la oportunidad, pudimos elevar nuestro globo aerostático y se contó con la presencia de muchos miembros de diferentes oficinas de la familia RE/MAX, de ejecutivos de bancos, clientes, inversionistas, familiares y amigos.
La nueva oficina RE/MAX Pro, está ubicada en pleno centro de La Serena en Pedro Pablo Muñoz 580, La Serena.
A Julio y Patricia y obviamente también a todo su equipo, les deseamos todo el éxito y prosperidad en el desarrollo de esta nueva oficina. Vamos por Más!!!!
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