Es posible mantener el control sobre una vivienda alquilada sin molestar en demasía a los arrendatarios. Inventarios exhaustivos y revisiones establecidas por contrato son algunas de las fórmulas.
Felipe Álamos
Aparte de pagar su alquiler sagradamente, el arrendatario tiene obligaciones que cumplir.
"Él está obligado a cuidar el inmueble como 'buen padre de familia', lo que lleva implícito un grado de diligencia y cuidado. Lo anterior significa que, por ejemplo, el arrendatario si bien se encontrará obligado a efectuar las mantenciones y reparaciones propias del uso ordinario, no le asiste obligación de sustituir un equipo si cumplió su vida útil", explica Juan Eduardo Figueroa, abogado y asesor legar de Acop-CNSI.
Agrega que, conforme a la ley, el arrendatario está obligado a efectuar en la propiedad arrendada las labores de mantención de la misma, debiendo hacerse cargo de las reparaciones locativas. "Esto es, aquellas que conforme a la costumbre son usualmente de cargo del arrendatario, por ejemplo mantener funcionando adecuadamente el sistema de calefacción, reparar los artefactos de grifería, etc.".
Mirada clave
Pero, ¿cómo cerciorarse de que todo esté funcionando bien y que el arrendatario esté cuidando como corresponde la propiedad?
Explica Juan Eduardo Figueroa que el propietario goza de la facultad de inspeccionar la propiedad, para determinar que el arrendatario esté cumpliendo con sus obligaciones de mantención del inmueble y de efectuar las reparaciones locativas.
"Asimismo, dicha inspección tiene por objeto determinar que la propiedad se esté ocupando para el uso convenido en el contrato. Así, por ejemplo, si se acuerda que la propiedad tenga destino de vivienda, no podría en ella realizarse una actividad comercial. Normalmente la infracción de estas obligaciones se establece en el contrato que constituyen causal de término anticipado del mismo".
Ahora, ¿cómo evitar caer en la invasión a la privacidad del arrendatario?
Señala el abogado que es usual que en el contrato se regule horarios de visitas para que pueda concurrir el propietario a inspeccionar su propiedad, al igual que poder mostrarla a terceros cuando está pronto a terminar el arrendamiento, para que se pueda volver a arrendar. "En nuestra opinión, habría invasión a la privacidad en el caso de que, sin previo aviso, el propietario irrumpiera en el inmueble, especialmente en horarios destinados por ejemplo al descanso".
Afirma el experto que el destino del inmueble es una cláusula muy importante de todo contrato de arrendamiento. "Tratándose del destino habitacional, excepcionalmente se podría autorizar al arrendatario para que tenga un pequeño taller o actividad profesional, siempre que el destino principal del inmueble se mantenga como habitacional. Ello es importante, ya que de no ser así el Servicio de Impuestos Internos podría modificar el avalúo del inmueble, al darle destino comercial".
Por su parte, Ariel Arancibia, presidente nacional de Coproch A.G., recomienda que en el contrato de arriendo se deje una cláusula en la cual el propietario o quien lo represente pueda visitar el inmueble por lo menos cuatro veces en el año. "Esto generalmente se hace en las cuatro estaciones del año, para ver cómo se comportó la vivienda en invierno, verano, otoño y primavera".
También, señala, es importante que en el contrato se coloquen las prohibiciones que tiene el inmueble. "Es decir, que no se podrá subarrendar, ocasionar molestias a los vecinos, no introducir animales peligrosos, explosivos, substancias toxicas, etc.".
A su vez, Maribel Martínez, gerenta de oficina RE/MAX Inversión Chicureo recomienda siempre hacer inventarios de la casa con copia al arrendador, arrendatario y a la oficina de corretaje, si existiera en la negociación.
"También es recomendable entregar la casa pintada, jardín mantenido, verificar calefacción, riego, cañerías y calefacción y sacar fotos del estado que se entregara la casa, de cada lugar de la casa", indica.
Pedir papeles
¿Convendrá realizar cambios a la propiedad para evitar destrozos?
Dice Maribel Martínez que podrían realizarse reforzamientos de algunas zonas en la casa con materiales más resistentes. "Pero es un gasto mayor para el arrendatario, que con un arrendador filtrado, bien evaluado y dejando estipulado en el contrato los compromisos a los que se compromete cada una de las partes, no debiera ser necesario".
Es mejor tomar otros tipos de resguardo, señala la corredora.
"Uno de ellos es solicitar ayuda y asesorías de expertos en la materia con oficinas de prestigio, con el fin de tener un respaldo si existiera una situación no deseada y evitar estafas. "Estos corredores serán los encargados de filtrar a los a potenciales arrendatarios y ofrecerán al arrendador una terna con los postulantes para que ellos elijan".
A su vez, cuenta, están apareciendo en el mercado seguros que resguardan al arrendador o propietario, por si su arrendatario no cumple con lo dispuesto en el contrato.
Resguardo necesario
Señala el abogado Juan Eduardo Figueroa que si bien usualmente se acuerda en los contratos de arrendamiento una garantía equivalente a un mes, para responder el arrendatario de las obligaciones del contrato, especialmente en cuanto a la mantención de la propiedad, y que ella sea restituida en las mismas condiciones en que la recibió considerando su desgaste natural, en la práctica podría acordarse una garantía de más de un mes, sin perjuicio de convenir también en que exista un aval y codeudor solidario, para responder a las obligaciones del arrendatario.
Fuente: El Mercurio
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