jueves, 19 de junio de 2014
lunes, 16 de junio de 2014
En Maipú priman casas para segmentos medios
A diferencia de lo que sucedía en años anteriores, la actual oferta de casas en Maipú apunta principalmente a los segmentos medios. Y es que de los 13 proyectos que existen en este momento, solo uno está orientado al segmento medio-bajo.
Esteban González, socio y director de Estudios de AGS Visión Inmobiliaria, explica que la oferta en esta comuna es dinámica, aunque estrecha en cuanto a proyectos y programas. "Se han solicitado nuevos permisos de edificación, al menos cinco desde enero".
Destaca que es un mercado maduro, con más de 525 mil habitantes (Censo 2012), y que actualmente continúa con una expansión periférica, acompañada de una buena dotación de servicios y conectividad. "Se estima un consumo de suelo anual de 65,4 hectáreas en la última década, lo cual debería disminuir en el mediano plazo, producto de la escasez de suelo urbano sin condiciones".
Según datos de esta consultora, el grueso de la oferta en Maipú corresponde a casas de dos pisos, pareadas, con 3 dormitorios y 2 baños, superficie construida entre 70 m² y 124 m² y valores desde 2.000 UF a 5.000 UF. Los ritmos de venta promedian las cinco unidades al mes, siendo el rendimiento más alto en zonas centrales ya consolidadas, bien dotadas de servicios y equipamientos.
Sector preferido
De los 13 proyectos que actualmente están en venta en Maipú, seis se ubican en la zona comprendida entre la Autopista del Sol, Silva Carvallo y Camino a Melipilla.
Y es que este sector se encuentra muy bien conectado a comercios y servicios, ya que por el Camino a Melipilla está a 15 minutos de Mall Plaza Oeste y a 11 minutos de la Plaza de Maipú y por la Autopista del Sol a 20 minutos del centro de Santiago, siendo de los preferidos para la venta de casas. "Por otro lado, el escaso suelo urbano sin condiciones es en el que se puede desarrollar", destaca González.
En relación a lo anterior, precisa que el suelo para vivienda en esta comuna es muy escaso, por lo que las mayores proyecciones estarían cercanas a las áreas periféricas anteriormente descritas como de mayor interés y, a futuro, se vislumbra la posibilidad de densificar zonas pericentrales con alturas medias.
"En el largo plazo, Maipú podría volver a ser relevante en consumo de suelo, principalmente una vez que los proyectos de Zonas Urbanas Condicionadas recientemente aprobadas por el regulador intercomunal entren formalmente al mercado, lo cual es aún una gran incertidumbre".
Precios suben
De acuerdo al Indicador de Calidad de Vida Urbana, realizado por el Instituto de Estudios Urbanos de la Universidad Católica, Maipú año a año sube de posición.
En este sentido, José Valdés, broker owner de Re/Max Urbe, asegura que las autopistas que facilitan la conectividad y las cinco estaciones de Metro (Plaza de Maipú (terminal) - Santiago Bueras - Intermodal Del Sol - Monte Tabor y Las Parcelas) impulsan y motivan a desarrollar proyectos inmobiliarios que no eran pensados antes de estos cambios estructurales en la comuna.
"Maipú es una de las comunas que ha experimentado un aumento mayor en el precio de las propiedades en los últimos cinco años. Los valores de las propiedades nuevas y usadas tuvieron en el último año un aumento de un 10% en promedio, donde la gran demanda que existe sigue siendo dentro de sus mismos habitantes".
Destaca que Maipú sigue privilegiando la construcción de casas por sobre la de departamentos, "cosa que no es lo habitual en el Gran Santiago; no obstante, la demanda supera la oferta y los proyectos de departamentos están ganando terreno en la comuna".
Esteban González, socio y director de Estudios de AGS Visión Inmobiliaria, explica que la oferta en esta comuna es dinámica, aunque estrecha en cuanto a proyectos y programas. "Se han solicitado nuevos permisos de edificación, al menos cinco desde enero".
Destaca que es un mercado maduro, con más de 525 mil habitantes (Censo 2012), y que actualmente continúa con una expansión periférica, acompañada de una buena dotación de servicios y conectividad. "Se estima un consumo de suelo anual de 65,4 hectáreas en la última década, lo cual debería disminuir en el mediano plazo, producto de la escasez de suelo urbano sin condiciones".
Según datos de esta consultora, el grueso de la oferta en Maipú corresponde a casas de dos pisos, pareadas, con 3 dormitorios y 2 baños, superficie construida entre 70 m² y 124 m² y valores desde 2.000 UF a 5.000 UF. Los ritmos de venta promedian las cinco unidades al mes, siendo el rendimiento más alto en zonas centrales ya consolidadas, bien dotadas de servicios y equipamientos.
Sector preferido
De los 13 proyectos que actualmente están en venta en Maipú, seis se ubican en la zona comprendida entre la Autopista del Sol, Silva Carvallo y Camino a Melipilla.
Y es que este sector se encuentra muy bien conectado a comercios y servicios, ya que por el Camino a Melipilla está a 15 minutos de Mall Plaza Oeste y a 11 minutos de la Plaza de Maipú y por la Autopista del Sol a 20 minutos del centro de Santiago, siendo de los preferidos para la venta de casas. "Por otro lado, el escaso suelo urbano sin condiciones es en el que se puede desarrollar", destaca González.
En relación a lo anterior, precisa que el suelo para vivienda en esta comuna es muy escaso, por lo que las mayores proyecciones estarían cercanas a las áreas periféricas anteriormente descritas como de mayor interés y, a futuro, se vislumbra la posibilidad de densificar zonas pericentrales con alturas medias.
"En el largo plazo, Maipú podría volver a ser relevante en consumo de suelo, principalmente una vez que los proyectos de Zonas Urbanas Condicionadas recientemente aprobadas por el regulador intercomunal entren formalmente al mercado, lo cual es aún una gran incertidumbre".
Precios suben
De acuerdo al Indicador de Calidad de Vida Urbana, realizado por el Instituto de Estudios Urbanos de la Universidad Católica, Maipú año a año sube de posición.
En este sentido, José Valdés, broker owner de Re/Max Urbe, asegura que las autopistas que facilitan la conectividad y las cinco estaciones de Metro (Plaza de Maipú (terminal) - Santiago Bueras - Intermodal Del Sol - Monte Tabor y Las Parcelas) impulsan y motivan a desarrollar proyectos inmobiliarios que no eran pensados antes de estos cambios estructurales en la comuna.
"Maipú es una de las comunas que ha experimentado un aumento mayor en el precio de las propiedades en los últimos cinco años. Los valores de las propiedades nuevas y usadas tuvieron en el último año un aumento de un 10% en promedio, donde la gran demanda que existe sigue siendo dentro de sus mismos habitantes".
Destaca que Maipú sigue privilegiando la construcción de casas por sobre la de departamentos, "cosa que no es lo habitual en el Gran Santiago; no obstante, la demanda supera la oferta y los proyectos de departamentos están ganando terreno en la comuna".
OBRAS DE MEJORAMIENTO
Actualmente en Maipú se están implementando algunas obras y otras están en estudio. Entre las primeras destacan el hospital de Maipú, plan de ciclovías de 8 Km, boulevard gastronómico -entre el Templo Votivo de Maipú y la plaza de la comuna-, renovación del mercado municipal y Vivo Outlet Maipú. Están en estudio, la conexión vial Ruta 78 hasta Ruta 68, que permitirá conectar de forma expedita Maipú y Pudahuel, además de recoger el flujo proveniente de las rutas 68 y 78, y el ensanche tercera pista Ruta 78 y telepago de peajes vía Tag.
¿Cómo saber si el tiempo de vacancia es normal en el arriendo de propiedades?
No es lo mismo colocar una propiedad en arriendo en verano que en otra época del año. Y también influye mucho el público objetivo al cual va dirigida. En todo caso, hay factores que pueden estar perjudicando la gestión, señalan los expertos.
¿Cómo saber si el tiempo que una propiedad en arriendo lleva vacío es normal? ¿Cuándo hay que preocuparse?
No es tarea fácil.
Señala Silvina Stanzione, Broker Owner RE/MAX One, que el principal factor que afecta los períodos de vacancia es, principalmente, el valor fuera de mercado que desea recibir el propietario, que sobrevalora la renta estimativa que busca obtener.
"De igual forma, el período del año en que se comienza la gestión de arriendo es fundamental. Hay que tener en cuenta que los momentos de mayor movimiento son el período de verano y entrada al segundo semestre, por los movimientos de población tanto en chilenos como extranjeros debido a calendario escolar", indica la ejecutiva.
A su vez, señala, la situación varía según el tipo de propiedad de que se trate, su destino o su precio.
"Según el tipo de propiedad se debe tener un tiempo estimativo que puede durar su vacancia. Las de menor rango de valor tienen un mercado más variado. Por lo tanto el movimiento de público es mayor y con esto su arriendo más rápido. No así propiedades de valores aproximados a 150 UF mensuales, que tienen un mercado objetivo más reducido, normalmente requeridas por ejecutivos de grandes empresas extranjeros, en lo que el período de vacancia es más alto".
Criterios básicos
Respecto de las propiedades comerciales, indica la especialista que "según un estudio de la consultora Real Source los arriendos de locales en el sector oriente han sufrido disminuciones en la vacancia de 0,5 puntos base".
Ahora, ¿cuáles son los períodos de vacancia aceptados por los corredores o propietarios como normales? ¿Cuándo hay que preocuparse?
Los tiempos de espera tienen directa relación con el tipo de propiedad y la época del año en que comience la gestión inmobiliaria. Para una propiedad de 25 UF de arriendo mensual se debe contar con un tiempo estimativo de 2 meses para su arriendo y para una casa de lujo, 6 meses aproximadamente, señala la especialista.
Factor económico
Agrega que pese a la desaceleración económica no se observan aún cambios significativos en los períodos de vacancia.
"El mercado, en general, se mantiene igual que años anteriores".
¿Qué actos pueden realizarse para revertir una vacancia considerada prolongada? ¿Cómo no caer en la desesperación realizando con ello un mal negocio?
"En general, no se ha notado un cambio en las vacancias. Pero en caso de que esta se prolongue habría que hacer una nueva evaluación comercial, dependiendo del momento que viva la economía del país y, por lo tanto, el mercado", indica.
Dicho lo anterior, señala, "lo importante es contratar una buena asesoría. Se deben evitar aquellas centradas solo en la propiedad, no así las enfocadas en la importancia del cliente y cómo fidelizarlo".
Señala la experta que se puede reducir el margen de vacancia al elegir un corredor idóneo, conocido, con cierta experiencia y trayectoria. "Por ejemplo, para arriendos habitacionales, que tenga conexión con empresas de relocación en el caso de extranjeros, herramientas de publicación, manejo y conocimiento de las zonas atractivas para el mercado objetivo, contratos con extranjeros, cláusulas especiales, Ojalá que trabaje la propiedad en exclusiva y con administración, o sea, que tenga en su oficina personal dedicado a arriendos".
Agrega que en el caso de arriendos comerciales es clave poseer una cartera activa de clientes empresas (bancos, farmacias, empresas en general). "En definitiva, dedicarse seriamente al giro, y mantenerse siempre a la vanguardia de las tendencias y necesidades de los clientes, para así lograr tener clientes en espera por propiedades disponibles para el arriendo inmediatamente salga al mercado. En conclusión, anticiparse y trabajar las propiedades".
ESTRATEGIAS NECESARIAS
Para revertir una vacancia considerada ya excesiva, se pueden tomar varias medidas.
La principal, señalan los expertos, es estudiar si el precio es adecuado a la realidad del mercado. Y también se pueden realizar acciones como mejorar la presentación del lugar -si está muy deteriorado- o realizar acciones de márketing si el período del año no es el mejor para arrendar.
¿Cómo saber si el tiempo que una propiedad en arriendo lleva vacío es normal? ¿Cuándo hay que preocuparse?
No es tarea fácil.
Señala Silvina Stanzione, Broker Owner RE/MAX One, que el principal factor que afecta los períodos de vacancia es, principalmente, el valor fuera de mercado que desea recibir el propietario, que sobrevalora la renta estimativa que busca obtener.
"De igual forma, el período del año en que se comienza la gestión de arriendo es fundamental. Hay que tener en cuenta que los momentos de mayor movimiento son el período de verano y entrada al segundo semestre, por los movimientos de población tanto en chilenos como extranjeros debido a calendario escolar", indica la ejecutiva.
A su vez, señala, la situación varía según el tipo de propiedad de que se trate, su destino o su precio.
"Según el tipo de propiedad se debe tener un tiempo estimativo que puede durar su vacancia. Las de menor rango de valor tienen un mercado más variado. Por lo tanto el movimiento de público es mayor y con esto su arriendo más rápido. No así propiedades de valores aproximados a 150 UF mensuales, que tienen un mercado objetivo más reducido, normalmente requeridas por ejecutivos de grandes empresas extranjeros, en lo que el período de vacancia es más alto".
Criterios básicos
Respecto de las propiedades comerciales, indica la especialista que "según un estudio de la consultora Real Source los arriendos de locales en el sector oriente han sufrido disminuciones en la vacancia de 0,5 puntos base".
Ahora, ¿cuáles son los períodos de vacancia aceptados por los corredores o propietarios como normales? ¿Cuándo hay que preocuparse?
Los tiempos de espera tienen directa relación con el tipo de propiedad y la época del año en que comience la gestión inmobiliaria. Para una propiedad de 25 UF de arriendo mensual se debe contar con un tiempo estimativo de 2 meses para su arriendo y para una casa de lujo, 6 meses aproximadamente, señala la especialista.
Factor económico
Agrega que pese a la desaceleración económica no se observan aún cambios significativos en los períodos de vacancia.
"El mercado, en general, se mantiene igual que años anteriores".
¿Qué actos pueden realizarse para revertir una vacancia considerada prolongada? ¿Cómo no caer en la desesperación realizando con ello un mal negocio?
"En general, no se ha notado un cambio en las vacancias. Pero en caso de que esta se prolongue habría que hacer una nueva evaluación comercial, dependiendo del momento que viva la economía del país y, por lo tanto, el mercado", indica.
Dicho lo anterior, señala, "lo importante es contratar una buena asesoría. Se deben evitar aquellas centradas solo en la propiedad, no así las enfocadas en la importancia del cliente y cómo fidelizarlo".
Señala la experta que se puede reducir el margen de vacancia al elegir un corredor idóneo, conocido, con cierta experiencia y trayectoria. "Por ejemplo, para arriendos habitacionales, que tenga conexión con empresas de relocación en el caso de extranjeros, herramientas de publicación, manejo y conocimiento de las zonas atractivas para el mercado objetivo, contratos con extranjeros, cláusulas especiales, Ojalá que trabaje la propiedad en exclusiva y con administración, o sea, que tenga en su oficina personal dedicado a arriendos".
Agrega que en el caso de arriendos comerciales es clave poseer una cartera activa de clientes empresas (bancos, farmacias, empresas en general). "En definitiva, dedicarse seriamente al giro, y mantenerse siempre a la vanguardia de las tendencias y necesidades de los clientes, para así lograr tener clientes en espera por propiedades disponibles para el arriendo inmediatamente salga al mercado. En conclusión, anticiparse y trabajar las propiedades".
ESTRATEGIAS NECESARIAS
Para revertir una vacancia considerada ya excesiva, se pueden tomar varias medidas.
La principal, señalan los expertos, es estudiar si el precio es adecuado a la realidad del mercado. Y también se pueden realizar acciones como mejorar la presentación del lugar -si está muy deteriorado- o realizar acciones de márketing si el período del año no es el mejor para arrendar.
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